Financement immobilier global : quelle place donner au PTZ dans la simulation

Pourquoi le PTZ ne se simule pas comme un prêt classique

Soyons clairs. Le PTZ n’est pas un prêt autonome. Aux termes du service-public.fr, le PTZ doit obligatoirement compléter un autre prêt immobilier. Impossible de financer un achat uniquement avec un PTZ. Cette règle change tout dans l’ordre de votre simulation.

L’erreur la plus fréquente que je rencontre ? Partir du montant PTZ maximum théorique. En 2026, selon les conditions PTZ actualisées, le dispositif peut financer jusqu’à 50 % de votre projet en zone tendue. Ça paraît énorme. Mais ce plafond dépend de vos revenus fiscaux de référence N-2, de votre composition familiale, et de la politique de la banque qui instruit votre dossier.

Dans mon accompagnement de primo-accédants, je constate régulièrement une erreur coûteuse : simuler le PTZ au montant maximum théorique sans anticiper que certaines banques appliquent des décotes. Ce constat est limité à mon périmètre d’accompagnement en région lyonnaise. L’écart peut atteindre 15 000 à 25 000 € entre le budget imaginé et le budget réellement finançable.

Autre point souvent négligé : le PTZ s’intègre dans l’ensemble des aides au financement immobilier disponibles. Mais son articulation avec le prêt principal reste le cœur du montage. C’est là que tout se joue.

La bonne méthode pour intégrer le PTZ dans votre simulation

Je recommande toujours de procéder dans un ordre précis. Contre-intuitif, peut-être. Mais efficace. La clé : ne jamais commencer par le PTZ.

Étape 1 : Calculer votre capacité sans le PTZ

Avant même de penser au PTZ, déterminez ce que vous pouvez emprunter avec un crédit classique seul. C’est votre socle. Selon les règles du HCSF analysées par la Banque de France, le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % de vos revenus nets. La durée maximale : 25 ans.

Prenez vos revenus nets mensuels. Multipliez par 0,35. Vous obtenez votre mensualité maximale. Avec un taux autour de 3,5 % sur 25 ans, ça donne une enveloppe de base. Notez ce chiffre. C’est votre plancher garanti.

Étape 2 : Déterminer le montant PTZ réellement accordable

Maintenant, et seulement maintenant, vérifiez votre éligibilité PTZ. Le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l’année N-2 — pour une demande en 2026, ce sont vos revenus 2024. Attention : si vos revenus ont augmenté depuis, vous restez éligible sur la base de l’ancien montant.

La quotité PTZ (le pourcentage du projet finançable) varie selon votre tranche de revenus et la zone du bien. En zone B1 autour de Lyon, comptez généralement entre 30 % et 40 % du coût de l’opération pour les profils primo-accédants standards.

Étape 3 : Vérifier que l’ensemble passe sous les 35 %

C’est là que ça se complique. Le PTZ génère des mensualités. Même avec un différé, ces mensualités futures doivent être prises en compte. Certaines banques calculent l’endettement sur la période de différé uniquement (mensualité PTZ = 0 €). D’autres anticipent la période post-différé et intègrent les futures mensualités dans le calcul immédiat.

Pretto : simuler PTZ et crédit principal en une seule fois

Le problème des simulateurs classiques ? Ils traitent le PTZ et le crédit principal séparément. Vous obtenez deux chiffres. À vous de les additionner. Et de vérifier manuellement que l’ensemble respecte les règles bancaires. Pretto résout ce problème avec une approche différente : une simulation unifiée qui intègre directement le PTZ dans le calcul global.

Concrètement, le simulateur Pretto applique automatiquement les contraintes réelles des banques. Le taux d’endettement de 35 % fixé par le HCSF, le taux d’usure en vigueur, la durée maximale de 25 ans. Le PTZ est injecté dans ce calcul comme il le serait dans un dossier bancaire réel. L’outil prend en compte le différé pour estimer vos mensualités pendant et après cette période.

L’avantage principal : obtenir une estimation réaliste en quelques minutes. Pas de décalage entre ce que vous simulez et ce que la banque acceptera réellement. Pretto propose également une attestation de financement gratuite après analyse de votre dossier par un expert. Ce document vous permet de vous présenter face aux vendeurs avec une preuve de financement validée par un professionnel.

Pour les profils complexes — freelances, indépendants, revenus variables — Pretto met à disposition des courtiers spécialisés capables d’évaluer les cas que les simulateurs standards ne savent pas traiter. L’incertitude sur l’éligibilité PTZ est levée avant même de commencer les visites.

Ce que le différé PTZ change dans vos mensualités

Selon le guide Action Logement sur le PTZ, le différé de remboursement peut aller jusqu’à 15 ans selon votre tranche de ressources. Pendant cette période, vous ne remboursez rien sur le PTZ. Uniquement votre prêt principal. Ça allège considérablement vos mensualités au départ.

Mais attention. Ce différé n’est pas un cadeau gratuit. Il décale simplement le remboursement. Et quand il se termine, vos mensualités augmentent brutalement. J’ai accompagné récemment un couple primo-accédant en zone B1 près de Lyon. Leur simulation initiale intégrait un PTZ de 80 000 € sans tenir compte du différé dans le calcul d’endettement. Résultat : les mensualités post-différé dépassaient les 35 %. Le dossier a dû être recalculé avec un différé partiel pour rester conforme.

Le récapitulatif ci-dessous compare l’impact des trois options de différé sur un exemple concret : prêt principal de 200 000 € à 3,5 % sur 25 ans, PTZ de 50 000 € remboursé sur 15 ans après différé.

Les modalités de différé PTZ détaillées par CAFPI précisent que la durée totale peut s’étendre de 20 à 25 ans selon le profil. Le choix du différé impacte directement votre taux d’endettement calculé par la banque. C’est pourquoi une simulation intégrée — comme celle proposée par Pretto — permet d’anticiper ces variations avant de vous engager.

Vos questions sur le PTZ dans la simulation de prêt